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一、
居住权的特征是什么
居住权的特征如下：
1.居住权是用益物权，不同于租赁，在地位上是优于债权的。同时优于后设立的物权。比如已经设立居住权的房屋，之后进行了房屋买卖并过户，但是新所有权人并不能对抗居住权人，居住权人仍然有权利依照居住权使用该房屋。
2.居住权是书面订立合同，采取登记生效主义。
3.居住权自行设立，5年10年均可以，如果是终生有效，不到去世，居住权就不会消失。
4.居住权的内容是只能作为居住使用，如果有其他目的，特别是商业目的，不在居住权保护范围之内的。
二、
居住权需要登记吗？
居住权需要登记，登记是居住权设立的必经程序。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。找法网提醒，如果他人欺骗、胁迫等方式获得居住权，房屋的实际权利人可以主张该居住权没有经过登记不具有法律效力来维护自己的权利。
三、
居住权限制条件
居住权限制条件如下：
1.不可只凭一纸合同或默认习惯设立。居住权的设立采用登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后，当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，不可享有更不可对抗善意第三人。哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不会只凭时效取得居住权。
2.居住权不可转让、不可继承。居住权从源头上讲其实是役权的一种，属于一种人役权，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，若可以转让或继承，难免改变或不符设权人的初衷。
3.居住权不可用于出资、出租等获取利益的活动。分析居住权的权能内容(占有、使用)可知，取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出资、出租等来获取收益。
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